Vroegsignalering weegt zwaar bij de rechter

Verhuurders, zoals woningcorporaties, zijn bij wet verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Het doel is om huisuitzettingen te voorkomen. Hoe gaat dit in de praktijk en welke rol spelen verhuurder, gemeente en rechter?

Sinds 1 januari 2021 is vroegsignalering van betalingsachterstand in de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) geregeld.

De wet legt aan alle verhuurders, dus niet alleen woningcorporaties, de plicht op om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Deze plicht staat voor verhuurders verder geconcretiseerd in het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs):

Artikel 2. Gegevensverstrekking huurachterstand

De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

De verhuurder moet dus eerst een paar dingen doen (zoals beschreven in artikel 2, sub a t/m d Bgs) voordat deze een achterstandssignaal doorgeeft aan de gemeente. Zo moet de verhuurder contact opnemen met de huurder om te verkennen hoe deze de betalingsachterstanden kan oplossen, de huurder wijzen op schuldhulpverlening en de huurder een schriftelijke herinnering sturen. Deze stappen maken onderdeel uit van sociaal incasseren. Het kenmerk van sociaal incasseren is dat het mensgericht is en leidt naar passende en duurzame oplossingen.

De rol van de gemeente bij meldingen van verhuurders

Leidt het sociaal incasseren niet tot een oplossing voor de betalingsachterstand, dan moet de verhuurder een signaal afgeven aan de gemeente. Op landelijk niveau zijn hiervoor basisafspraken gemaakt, maar op lokaal niveau moet de gemeente dat zelf met verhuurders regelen.

Nadat de gemeente signalen van betalingsachterstanden heeft ontvangen moet zij zelf het initiatief nemen om in contact te komen met de inwoner. Dit vraagt om een proactieve houding van gemeenten. Het contact met de inwoner heeft tot doel dat de betaling of aflossing van achterstanden weer op gang komt en dat (eventuele) schulden niet verder oplopen.

Woningcorporaties en particuliere verhuurders gebruiken vroegsignalering niet alleen om huurachterstanden, maar ook huisuitzettingen te voorkomen. Wanneer huurders ondersteuning krijgen bij hun financiële problemen is er zicht op het inlopen van de betalingsachterstanden en reguliere betaling van de huurtermijnen. Dat voorkomt idealiter beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Maar de praktijk is soms weerbarstig.

Voor de rechter

Een verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen en de woning ontruimen als de huurder in gebreke blijft met de betaling van de huur. Dit is geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Ondanks de regels van sociaal incasseren en vroegsignalering komen vorderingen van verhuurders tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning regelmatig bij de rechter. Meestal zal een achterstand van meer dan 3 maanden voldoende zijn om een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe te wijzen, maar de rechter moet alle omstandigheden meewegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (zie ECLI:NL:HR:2018:1810). De vraag is in hoeverre de rechter de bepalingen over vroegsignalering bij deze vorderingen laat meewegen.

Wettelijke toets

In de Wgs en het Bgs is geregeld dat een verhuurder melding moet doen bij de gemeente als een huurder betalingsachterstanden heeft. Er staat echter geen sanctie op het niet-melden. De verhuurder kan dus bij betalingsachterstanden aan de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst vragen. Maar bij de afweging of ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen is, weegt de rechter mee of de verhuurder aan de verplichtingen uit het Bgs heeft voldaan, zo blijkt uit verschillende uitspraken.

Niet-melden nooit een excuus

In een zaak van vorig jaar liet de verhuurder een melding achterwege omdat vroegsignalering bij de gemeente nog in de kinderschoenen zou staan en de melding niet meteen zou worden opgepakt. De rechter oordeelt dat dit geen reden is om de melding achterwege te laten. De verhuurder voert verder aan dat de huurster geen hulp heeft gezocht bij de Kredietbank om de betalingsachterstand eerder op te lossen. Dat gaat volgens de rechter uit van de veronderstelling dat de huurster zelf deze weg ook weet te bewandelen. Vroegsignalering van schulden voor de huurster had van meerwaarde kunnen zijn, omdat opties als de Kredietbank dan juist kenbaar kunnen worden.
Daarnaast speelt mee dat de huurster financiële begeleiding krijgt van de Regionale Instelling voor Beschermd Wonen (RIBW) en heeft geprobeerd een betalingsregeling te treffen. Bovendien beschikt de huurster over inkomen en kan zij de lopende huur betalen. Na het meewegen van de persoonlijke belangen van de huurster wijst de rechter de ontbinding en ontruiming af. (ECLI:NL:RBZWB:2022:7500)

De rechter weegt vaker de persoonlijke problematiek mee. Juist als daardoor meerdere schulden zijn ontstaan, had het melden van de huurachterstand bij de gemeente tot een oplossing kunnen leiden. Door geen melding te maken, heeft de woningcorporatie onvoldoende maatregelen getroffen om ontbinding en ontruiming te voorkomen. Daarmee heeft de woningcorporatie niet aan haar inspanningsverplichting voldaan. De rechter wijst ontbinding en ontruiming af. (ECLI:NL:RBROT:2023:4960)

In een andere zaak overwoog de rechter dat de huurachterstand waarschijnlijk niet zo hoog zou zijn opgelopen als de verhuurder wel had voldaan aan haar verplichting de huurachterstand bij de gemeente te melden. De huurder zit in een schuldhulpverleningstraject waardoor de betaling van de lopende huur is gewaarborgd. Het belang van de huurder weegt zwaarder dan het belang van de verhuurder. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. (ECLI:NL:RBROT:2022:5672)

Dat het niet doen van een melding geen reden op zich is om de ontruiming af te wijzen, zien we in een andere uitspraak. De huurder heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat hij ‘niets heeft en niets kan aanbieden’. Volgens de rechter is het daardoor duidelijk dat ook al had de verhuurder de huurachterstand gemeld bij de gemeente, er geen kans was op een haalbare en redelijke betalingsregeling. Die betalingsregeling was er wel, maar werd door de huurder niet nagekomen. In deze situatie vindt de rechter het niet redelijk om het niet-aanmelden van de huurachterstand op de verhuurder af te wentelen. De ontruiming en betaling van de huurachterstand worden toegewezen. (ECLI:NL:RBLIM:2022:6229)

Zelfs als de woningcorporatie een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met de huurder en de gemeente / wijkteam in het kader van “Aanpak voorkoming huisuitzetting” de huurder (schuld)hulp biedt voor het oplossen van de huurachterstand, kan de rechter toch besluiten de ontbinding en ontruiming toe te wijzen. In een recente uitspraak was de reden hiervoor dat het hulptraject weer was geëindigd, doordat er opnieuw een oplopende huurachterstand was ontstaan. Volgens de rechter had vroegsignalering het (opnieuw) oplopen van de huurachterstand niet kunnen voorkomen (ECLI:NL:RBROT:2023:1492).

Huurder toch in het gelijk gesteld

Ook al heeft een verhuurder voldaan aan zijn verplichting om een melding te doen bij de gemeente, dan nog kan de rechter besluiten de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen. Daarvoor geeft de rechter onder meer de volgende redenen:

• De huurachterstand is mede ontstaan door loonbeslag en een verkeerd berekende beslagvrije voet.
• De huurster betaalt ook steeds achterstallige huurtermijnen, soms via een betalingsregeling, waardoor zij laat zien dat zij wel wil betalen.
• Na de melding van de verhuurder heeft de gemeentelijke schuldhulpverlener contact met de huurster opgenomen.
• De huurster wordt in het kader van schuldhulpverlening geholpen bij het (tijdig) betalen van haar schulden. Dit traject zou doorkruist worden als nu tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt overgegaan. (ECLI:NL:RBGEL:2023:838)

Vroegsignalering weegt zwaar bij de rechter

De rechter kent dus een groot gewicht toe aan de verplichtingen die de verhuurder heeft op grond van artikel 2 Bgs. Zeker als het de rechter aannemelijk lijkt dat vroegsignalering het oplopen van de huurschuld had kunnen voorkomen. Of als de inwoner met ondersteuning van een schuldhulpverlener de lopende huur betaald. Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt dan afgewezen. Gemeenten kunnen bijdragen aan de bedoeling van vroegsignalering door goede afspraken te maken met woningcorporaties en particuliere verhuurders in hun gemeente. Benader dus niet alleen de inwoner actief na een melding, maar benader ook de verhuurders! Zo wordt de inwoner eerder geholpen en voorkom je als gemeente het oplopen van schulden en ontruimingen. Juist bij de inwoner die niet wil betalen, kunt u met persoonsgerichte dienstverlening het verschil maken. Huisuitzettingen leidden tot veel persoonlijk leed bij de inwoner. En de schulden worden er niet mee opgelost.

Al met al blijkt dat een ontruiming niet alleen financiële gevolgen heeft voor de betrokken partijen, maar ook hoge maatschappelijke kosten met zich meebrengt. Hoewel vroegsignalering ook geld kost, zijn de kosten van een huisuitzetting, inclusief ontruiming, maatschappelijke opvang en hulpverlening, aanzienlijk hoger en kunnen de kosten oplopen tot wel een ton per huishouden. Vroegsignalering levert, ondanks de initiële kosten, uiteindelijk dus meer op in elke betekenis van het woord.